뉴질랜드에서 집 렌트할 때 알아야될 새 임대차법

 

뉴질랜드에서 집을 렌트할 때에는 집 주인과 세입자는 '주택 임대차법(Residential Tenancies Act, RTA)에 따라 계약하게 된다. 올 10월부터 새로운 규정이 도입됨에 따라 뉴질랜드에서 조기유학하면서 집을 렌트할 때 보다 자세하게 알아야 될 주의점 등을 알아본다.  

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주택 부동산 임대인(주인)과 임차인 간의 계약 관계를 규율하는 주택임대차법(Residential Tenancies Act, RTA)이 최근 개정되어 그 동안 불분명한 회색지대로 남아있던 부분을 보다 명확히 규정하게 되었다.

중요한 개정내용을 점검해 본다.

개정 전의 1986년 법은 임대인과 임차인의 불법행위 유형으로 각각 14개와 2개를 규정하고 있었는데, 개정된 법은 각각 22개와 11개로 규정해 임차인이 유의해야 할 점이 상대적으로 많아진 것이 특징이다.

임대인의 예를 들면, 깨끗하고 정돈된 상태로(in a clean and tidy condition) 임대하지 않으면 법 위반에 해당되고, 위반행위가 있었다는 점이 확인되면 최고 3천 달러까지 임차인에게 징벌적 손해배상책임(exemplary damages)을 지게 된다.

건축허가를 득하지 않은 건물을 임대한 임대인도 3천 달러까지 벌금을 물을 수 있다. 상수도 시설이 없는 집이라면 임대인은 물탱크 같은 적적한 저장시설을 제공해야 한다. 그러지 않으면 역시 3천 달러까지 손해배상책임을 물을 수 있다. 이상의 손해 상액은 현 상태를 교정하기 위해 들어간 비용에 추가되는 금액이다.

세입자의 경우, 화재 시 비상 탈출용 장치를 손괴 혹은 저해(interference)할 경우 최대 3천 달러를임대인에게  손해 배상액으로 지불해야 한다. 스모크 알람에서 배터리를 제거하거나 센서를 가리는 행위, 비상구를 막아 버리거나 탈출용 문이나 창문에 못질을 해서 막아 버리는 행위 등이 그 예이다.

만약 임차인이 임대기간 만료 시까지 집을 비워주지 못하면 최대 1천 달러의 징벌적 손해배상책임이 있다. 마약제조와 같은 불법적 목적으로 사용하는 경우도 1천 달러의 배상책임이 있으며, 다른 임차인 또는 이웃을 괴롭히면 최대 2천 달러의 배상책임을 지게 된다.

임차료(렌트비)를 밀린 상태로 임차주택을 떠나거나, 계약 당시와 달리 너무 많은 인원이 주택을 사용해도 1천 달러의 배상책임을 진다.

그 밖에, 임대인이 21일 이상 뉴질랜드를 떠나 있게 될 경우 대리인을 선정하고 임차인에게 그 사실을 통보하며 보증금(bond)을 대리인의 이름으로 돌려 놓아야 한다. 이는 대리인 없이 임대인이 해외에 체류하는 경우를 대비하기 위한 조치이다. 이를 위반할 경우 올 4월1부터는 1천 달러의 벌금을 물게 된다.

한편, 임대인은 최근 180일 동안 임차료를 증액한 것과 상관없이 임대주택에 중대한(substantial) 개선이 이루어진 경우 임차료를 증액할 권리를 가진다. 단열재, 히트펌프, 침실의 추가, 새 부엌 또는 욕실 등이 중대한 개선의 예에 해당한다. 자갈로 덮여 있던 드라이웨이를 포장하는 것과 같은 주택 외부에 대한 개선도 임차료 증액권을 부여하게 된다.

또한 임대인은 택지분할과 그와 관계된 건축행위 등으로 인한 불편을 보상하는 방법으로 한시적으로 임차료를 내리는 방법을 선택할 수 있다.

아파트와 같은 다세대 주택의 대표법인(body corporate)에 관한 개정도 있는데, 예를 들어 임차인은 단지 내 체육실(gym)의 폐쇄 등 혜택의 감소로 인한 감가를 반영하기 위해 임차료 시장조사를 대표법인에게 요청할 수 있다. 이는 실질적으로 임차료 감액으로 연결될 수 있을 것이다.

법개정 후부터 보증인(guarantors)은 임대차계약의 계약당사자가 된다. 그 결과 임차인 채무에 실질적인 책임을 지게 된다.

임대차 중재법원(the Tenancy Tribunal)은 향후 점유권(squatters)도 규율하게 되며, 임차인은 임차주택이 모기지 세일로 넘어갈 경우 계약의 해지를 통보할 권리를 갖는다.

새 법은 10월 1일부터 발효된다.  <뉴질랜드 타우랑가 신문>